BASES, CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ZAHORA

Escrito anexo a la PROPUESTA DE CONTENIDOS PARA LA REDACCIÓN DEL "DOCUMENTO PREVIO: BASES, CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ZAHORA" presentada en enero 2010 y, a fecha de hoy, 1 de julio 2010, sin contestación por parte del Ayuntamiento de Barbate.

D. José Antonio Mármol Román, ..., ... C.P. 11159 Zahora, Barbate Cadiz, actuando en nombre y representación de la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz”, como Presidente de la misma, ante el Excmo. Ayuntamiento de Barbate comparece y como mejor proceda en Derecho,

E X P O N E

Primero.- La Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz”, en Asamblea General de fecha 5 de diciembre de 2009, ha acordado presentar al Ayuntamiento de Barbate una propuesta para participar activamente en el proceso de redacción de un Plan Especial para la Regularización de Zahora, siendo realizado el encargo profesional para la elaboración de dicha propuesta al arquitecto Guillermo Díaz Vargas.

El documento redactado por el arquitecto Guillermo Díaz Vargas, y que ha denominado PROPUESTA DE CONTENIDOS PARA LA REDACCIÓN DEL "DOCUMENTO PREVIO: BASES, CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ZAHORA", establece la estructura y contenido inicial de uno posterior más desarrollado que se denominaría “DOCUMENTO PREVIO”, adjuntándose al presente escrito con la finalidad de que sea valorado por los técnicos municipales.

En caso de que la propuesta presentada sea estimada por esa Administración, desde esta Asociación se propone que sea encomendada la redacción del Documento Previo y del Plan Especial al citado arquitecto, Guillermo Díaz Vargas, y al equipo técnico con que trabaja, pues dada su vinculación y conocimiento de la situación de la zona, se les considera las personas idóneas a tal fin. Su labor la desarrollarían bajo la supervisión del propio Ayuntamiento de Barbate y en estrecha colaboración con la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”.

Por último, entendiendo que el Ayuntamiento es el responsable de que se lleve a cabo la ordenación urbanística de Zahora, se solicita que se haga cargo de la gestión para sufragar los costes que supongan la redacción el mencionado Plan Especial de Zahora, en la que contaría posiblemente con la mediación o colaboración de la propia Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio.

Segundo.- Por otra parte, desde la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz” consideramos que la propuesta elaborada, debe pasar por la conveniente estimación de las Sugerencias y Alegaciones que fueron presentadas en su día y por el cumplimiento por parte de esa Administración de los compromisos adquiridos con los vecinos, entre ellos la formación de una mesa de participación y comisión de seguimiento, de las que formarían parte el citado equipo técnico junto con los representantes municipales y vecinales.

Dichas condiciones podrían quedar formalmente reflejadas en el conveniente “Documento Previo” indicado en la propuesta que se apruebe en Sesión Plenaria. De igual modo consideramos necesaria su posible inclusión en una “REVISION” del Convenio suscrito el día 31 de agosto de 2000 entre la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz” y el Ayuntamiento de Barbate, que asentase unas bases más acordes con la situación actual.

Tercero.- Desde el punto de vista de la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz”, entendemos que el principio básico y la idea que debe presidir la redacción Plan Especial de Zahora es el respeto en la medida de lo posible a la realidad existente, tal y como ya dejamos reflejado en nuestro escrito de alegaciones a la aprobación inicial del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, del cuál extractamos una parte para dejar clara nuestra postura sobre dicho Plan Especial. En el citado escrito de alegaciones exponía lo siguiente:

“El Plan Especial debe respetar la diversidad y realidad de usos existentes en el poblado de Zahora, que van desde, y en primer lugar, el Uso Residencial de primera vivienda, frecuentemente ligada a un uso agropecuario de tipo familiar hasta los ligados al turismo, el hotelero y hostelero (pequeñas y medianas empresas familiares), pasando por el Uso residencial turístico de segundas residencias y de viviendas de alquiler.

La idea principal que debe presidir la actuación del planificador es que la ordenación de Zahora debe ir en consonancia con lo existente y no al revés mediante la imposición de unos modelos urbanísticos con la aplicación de aprovechamientos y tipologías derivadas de esta clase de suelo con un resultado totalmente artificial y que difícilmente encaja con la textura rural que presenta el suelo objeto de la ordenación

A tal fin el planificador debe implantar un modelo de ordenación flexible que permita la regularización urbanística del máximo número de edificaciones posible, no debiendo tenerse como objetivo el negar y condenar a desaparecer aquellas actividades legítimas que sirven para el mantenimiento, el disfrute y el bienestar de los habitantes, y menos aun cuando estas han contribuido y contribuyen claramente al desarrollo de un pueblo o cuando contribuyen también a favorecer el medioambiente y a preservar las características singulares de la zona permitiendo llevar una vida sana y digna tanto a las familias que viven ella como a los ciudadanos que la visitan, y que son unos derechos legítimos que ampara la Constitución (por encima de normas urbanísticas).

Asimismo debe respetarse el núcleo de Zahora como está, manteniendo su carácter esencialmente rural e integrado en la naturaleza, completando el núcleo poblado con los servicios que faltan de acometida de la red de abastecimiento de agua potable y red de saneamiento o saneamiento alternativo con depuración ecológica, y en las zonas que falta con la red eléctrica, solicitando la ayuda de las distintas Administraciones Públicas para el desarrollo y la ejecución de diferentes proyectos, mostrando nuestra predisposición los vecinos a ofrecer nuestra colaboración y participación en los costes siempre que sean dentro de una lógica.

La nueva ordenación debe fomentar y procurar el que se complete la red de equipamientos básicos necesarios (nuevo colegio, centro cívico, zonas deportivas…) mediante la localización estratégica adecuada de los mismos.

También se debe contemplar una mejora de las infraestructuras viarias existentes arbitrando políticas que minimicen el uso del vehículo e incrementen el transporte público, peatonal o bicicleta, respetado las vías pecuarias que sirvan de corredores ecológicos que interconecten los distintos espacios naturales y forestales, a fin de diversificar el paisaje.

Todas las actuaciones deben efectuarse sin excluir a ninguna de las viviendas, negocios y parcelas de los vecinos de Zahora, que sean legalizables, con independencia de la clasificación de los terrenos en que se ubiquen en el nuevo PGOU, debiendo ampararse a todos los miembros de la Asociación de Vecinos de Zahora, respetando y siendo conscientes de las particularidades de cada emplazamiento.

La presencia objetiva y cierta de bolsas de urbanizaciones y asentamiento irregulares en el término municipal de Barbate demanda la previsión de otorgarles una existencia jurídica y formal, integrándolas en todos los aspectos y con todas las consideraciones a la vida urbana, disfrutando y haciendo valer sus derechos y cumpliendo con sus obligaciones.

Por todo ello, la intervención municipal consciente y decidida es obligada, no sólo por mandato de la Ley, sino como voluntad política de recuperar la credibilidad y la iniciativa perdidas, evitar sombras de vulnerabilidad continuada y de presiones políticas, sociales y económicas que desprestigian moralmente la actividad municipal, haciéndola perder legitimidad ante los administrados.

La Administración Municipal debe contar con el movimiento vecinal en el proceso de regularización de las urbanizaciones y asentamientos irregulares. Este objetivo se configura corno una verdadera directriz a desarrollar y materializar por la Administración Municipal en consenso con los afectados.

El reconocimiento urbanístico de esta situación es la única forma desde el punto de vista legal y económico de solucionar o minimizar los déficits de infraestructuras y equipamientos que padecen las zonas en las que se localizan estas construcciones. Sólo con la aplicación de los modos y técnicas urbanísticas resulta posible la obtención de esos servicios y dotaciones que permitirán mejorar la calidad de vida de sus residentes.

En definitiva la Revisión del PGOU debe servir para acabar con la situación de irregularidad y con la falta de servicios que padece la población de Zahora, estableciendo unas ordenanzas que respeten la realidad existente de la población actual, en orden a las normas especificas contenidas en dicho plan y en los acuerdos firmados con los vecinos y comerciantes, para que se mantenga el carácter especial urbano – rural del núcleo habitado y mejore la calidad de vida de la población, preservando el paisaje y la riqueza medioambiental que caracteriza a la zona y que es, además, su mayor atractivo turístico”.

Cuarto.- Asimismo, en el escrito de alegaciones a la aprobación inicial del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, indicábamos las cuestiones básicas que bajo nuestro prisma debían solucionarse a través de nueva ordenación urbanística de Zahora y que deberán tenerse en cuenta en la redacción del Plan Especial para la zona. Las directrices básicas fueron expuestas de forma esquemática del modo siguiente:

“De forma esquemática, la nueva ordenación urbanística debe ser respetuosa con la población y debe contemplar los diferentes usos existentes y los equipamientos básicos necesarios (como ya se establecía en el Plan Vigente) respondiendo a las directrices siguientes:

• Reconocimiento de la singularidad de la zona de Zahora, ya que se trata de una zona o ámbito territorial donde coexisten el uso rural con asentamientos urbanos, y se debe preservar tal peculiaridad, permaneciendo dentro de los parámetros de baja densidad existentes, donde convivan los diferentes usos: agropecuario, residencial y de turismo eminentemente rural, diferenciando la zona habitada y consolidada por la edificación, donde se deba completar la urbanización –saneamiento y abastecimiento de aguas (costeándose a través de “contribuciones especiales”), de las “calvas” de suelo deshabitado que pueda ser tratada de modo diferenciado, permitiendo un crecimiento de forma ordenada.

• Arreglo de la Carretera de acceso a Zahora-Los Caños equiparándola como travesía. Mantenimiento y mejora de la tipología y trazado actual de los caminos interiores, regulando el flujo circulatorio y creando nuevos caminos que conexionen el interior allá donde sea estrictamente necesario, respetando el medio ambiente, con especial atención a los acebuches y especies arbóreas protegidas.

• Suministro de agua potable y saneamiento y depuración de las aguas.

• Dotación de las instalaciones educativas necesarias (nuevo colegio) para la escolarización y creación de un Centro Cívico y Cultural, con biblioteca y salas de reuniones (colegio actual).

• Mejora de los servicios públicos y municipales: Atención sanitaria, transporte urbano, recogida de basuras y limpieza viaria, vigilancia y refuerzo durante la temporada turística.

• Legalización de todas las edificaciones existentes en Zahora, comprendiendo y diferenciando viviendas de carácter familiar de primera vivienda, viviendas de segunda residencia, viviendas de alquiler, negocios hoteleros, hosteleros y otros, construcciones auxiliares separadas o no físicamente de las viviendas destinadas a cuartos de aperos y de labranza, almacenamiento de herramientas, maquinaria y/o productos destinados a la alimentación de las personas y los animales domésticos.

• Las Ordenanzas deberán establecer unos criterios al objeto que las futuras edificaciones, ya sean viviendas o alojamientos turísticos, estén en consonancia con el estilo tradicional existente en la zona La Janda Litoral, evitándose el adosado y la concentración de viviendas (viviendas colectivas), manteniendo preferentemente el modelo de vivienda aislada que predomina en la zona y unos parámetros de edificabilidad máxima y de superficie mínima que sean acordes con los de baja densidad predominantes en la zona. Máximo de dos plantas de altura. Las futuras vallas y cierres de las parcelas (sobre una base de obra con una altura máxima de 60 cm) deberán estar alejados como mínimo a tres metros del eje central del camino como ya se contemplaba en el Plan vigente”.

Quinto.- Terminamos nuestro escrito exponiendo nuestro deseo de que sea tomada en consideración la propuesta elaborada y se abra una nueva vía de diálogo en la que se asegure, bajo el mismo espíritu que presidió la suscripción con el Ayuntamiento del Convenio de 31 de agosto de 2000, una participación real de la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz” en la elaboración del Plan Especial para la zona, pues no se olvide que la intervención de los ciudadanos es la que realmente contribuye a dotar de legitimidad democrática a las decisiones municipales, y por ende, a los planes urbanísticos.

Desde la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz” creemos en una acción conjunta entre la Asociación y el Ayuntamiento presidida por los principios de participación, consenso y colaboración, en la que se parta del respeto a la diversidad y realidad de los usos existentes en Zahora, se solucionen los déficit de infraestructuras y equipamientos y se lleve a cabo un proceso de regularización urbanística, pues esta será la única forma de dar respuesta a los problemas urbanísticos reales de Zahora y a las demandas de sus vecinos, y no desde la imposición como en algunos momentos ha ocurrido.

Por todo lo anteriormente expuesto,

SOLICITO AL EXCMO AYUNTAMIENTO DE BARBATE que tenga por presentado el presente escrito, con las manifestaciones que en él se contiene y, en su virtud, acuerde la estimación de las peticiones, procediéndose por parte de esa Administración Municipal a la adopción de los actuaciones necesarias y acuerdos precisos para llevar a cabo la Ordenación de Zahora, conforme a lo expuesto en el presente escrito y en la propuesta que se adjunta.

En Zahora, a doce de enero de dos mil diez.

José Antonio Mármol Román

Presidente de la Asociación de Vecinos

“Costa de la Luz”